一張表看出房市現緊訊 專家:需防這兩區過熱狀況

2020/11/03 11:23文/記者朱語蕎

   

根據內政部最新公布,六都10月買賣移轉棟數為2.17萬棟,月減11%,一般專家推測主因為10月連續兩個連假,地政機關工作天數減少17%,交易量減少主要受工作天數變動的影響,不過,吉家網董事長李同榮表示,雖然交易量有季節性變動關係,但從數據觀察,要慎防台南丶高雄房市過熱,出現價量背離的警訊。

李同榮表示,從六都全年110月的交易量顯示,台南交易量年減3.12%,高雄年減2.68%,但這兩大都會上半年房價的年漲幅,台南高達15.6%,高雄11.17%,明顯出現價量背離走勢。

回顧上波房市多頭時出現兩次價量明顯背離,第一次是2006年交易量45萬戶年減至200837.9萬戶,原本在價量背離狀況下市場要開始反轉,但因2008年適逢金融海嘯,全球QE量化寬鬆,加上馬政府降低遺贈稅,讓房市死灰復燃,但從2011年開始全台房價上漲幅度近7成,交易量卻每況愈下,註定了2014年房價反轉的宿命。

假若房市價量關係若出現背離,就要開始關注三大重點:

 一、市場需求結構是否夠紮實?

市場需求是否紮實要看兩個層面,一是就業人口,另一是房價基期,中南部因中美商戰資金回流,政府開始引導製造業資金投入中南部新興工業區,增加就業人口,而中南部因房價基期低,在一日生活圈的台灣,南北房價落差有逐漸縮小趨勢。

二、市場假性需求是否過多?

中南部腹地廣大,人口密度遠低於雙北,因此房價上漲幅度偏離剛性需求,造成假性的投資需求過多,市場榮景就會縮短,不利後市發展。

三、市場有無人為炒作過度

由於成屋市場有房地合一稅牽制,因此,在房市交易活絡時,短線投機就會朝預售市場下手,紅單亂象就會氾濫,若預售市場因人為炒作産生價格急漲,並拉抬中古屋價格齊揚,恐在市場價量背離下就會造成市場不利影響。

李同榮說,房市發展應重視價量關係發展,若政府提前布署針對紅單亂象全面稽查,並對土地不合理上漲提出有效預防措施,未來基期低且有新興題材的中南部房市,仍有4年榮景可期。